2000년대 들어 과잉공급되고 있는 주상복합을 규제하려면 정의가 불분명한 채 특혜가 주어지는 주상복합의 법적 정의를 마련하고, 주상복합 용적률 제한을 위해 도입됐으나 유명무실화된 용도용적제를 개선해야 한다는 지적이 나왔다.

17일 서울시정개발연구원이 낸 ‘서울시 주상복합건물의 입지실태와 계획적 관리 방향’ 보고서에 따르면, 주상복합은 주택법과 건축법의 규제를 받으며 일정요건만 갖추면 주택법상의 사업계획승인 대상에서 예외가 되는 특별한 공동주택이므로 이런 특혜를 없애기 위해 주상복합의 법적 정의를 마련하고, 고층고밀화되는 주상복합을 규제하기 위해 2000년 도입된 용도용적제도 완화돼 적용되던 것을 원칙적으로 적용해야 한다고 밝혔다.

보고서에 따르면, 최초의 주상복합은 1967년 종로 일대에 세워진 세운상가이지만, 주상복합의 법적 기준이 마련된건 지난 1981년이다. 이때 마련된 주택건설촉진법 시행령에 따라 상업지역에서 주상복합을 개발할 경우 주택비율이 50% 이상이면 20가구 미만, 50% 미만이면 100가구 미만에 대해 주택법상의 사업계획 승인을 받지 않고 공동주택을 지을 수 있게 됐다.

그러나 90년대 초반까지 개발가능 지역이 상업지역으로만 제한돼 주상복합의 개발은 미미했다.

지금의 주상복합 열풍이 불기 시작한 건 지난 1994년 주상복합 개발 가능지역이 준주거지역까지 확대되면서부터다. 이후 주상복합 개발이 불붙었고, IMF 구제금융 시기 이후 각종 부동산 규제완화 조치로 2000년대 이후에는 초고층 고급 주상복합 개발 열풍이 일어난다.

2000년에는 고층고밀화되는 주상복합을 규제하기 위해 주거비율이 높아지면 용적률을 하향조정하는 방식의 용도용적제가 도입됐지만, 이후에 오히려 주상복합 개발 건수가 늘어났다. 용도용적제의 원칙이 완화돼 적용됐기 때문.

용도용적제 원칙을 적용하면 4대문 안에서 360~570% 이하이던 용적률이 현행 480~600% 이하로 완화돼 적용되고 있고, 4대문 밖에서는 500~750% 이하이던 용적률이 600~800% 이하까지 완화돼 적용되고 있다.

1990~2010년 상반기 서울에 건립된 10층 이상 주상복합건물은 총 289건, 5만8768가구였으며, 이 중 254건(88.5%), 5만3093가구가 2000년 이후 지어졌다.

보고서는 “각종 특혜로 공급 과잉이 일어나고 있는 주상복합을 규제하려면 주상복합의 법적 정의를 마련하고, 상업지역에 설정된 300%의 주거용적률 상한치 이상으로 주상복합을 지으려면 저층부에 중심지활성화 기능을 도입할 경우 인센티브를 주는 등의 운영방식 개선이 이뤄져야 한다”고 제언했다.

<김수한 기자 @soohank2> soohan@heraldcorp.com